Saya akan membahas cara menarik untuk melihat investasi real estat yang mungkin agak tidak konvensional bagi kebanyakan investor properti.

Beberapa waktu yang lalu, saya menonton video oleh Charlie Munger, yang terkenal sebagai mitra bisnis Warren Buffet dan kutipan terkenalnya “Katakan di mana saya akan mati dan saya akan memastikan saya tidak pergi ke sana. “

Dalam video ini, Charlie yang berusia 83 pada saat itu, berbagi waktu kebijaksanaannya untuk menjadikannya berinvestasi dalam properti seorang miliarder dengan sekelompok lulusan universitas yang akan memulai karir mereka.

Ada satu pernyataan khusus yang benar-benar menarik minat saya; katanya, “Anda tidak berhak atas suatu opini kecuali Anda dapat menyatakan argumen terhadap opini Anda lebih baik daripada lawan Anda.”

Saya menemukan pernyataan ini sangat mendalam tetapi sangat sulit untuk diterapkan dalam kehidupan nyata, saya pikir saya akan memasukkannya ke beberapa pendapat yang banyak beredar dalam investasi real estat dan melihat bagaimana kelanjutannya.

Sebelum saya berhak atas pendapat “betapa berartinya pernyataan Charlie”, argumen balasan dari “betapa tidak bergunanya itu” dapat berupa sesuatu seperti berikut:

  • Kita semua berhak atas pendapat kita sendiri tentang apa pun, terlepas dari apakah itu benar atau salah, tidak terlalu penting apa yang dikatakan orang lain.
  • Terkadang pendapat bisa sepenuhnya salah, tetapi masih bisa diterapkan dalam kehidupan. “Bumi itu datar dan diam” adalah contoh yang baik dari ini, sepenuhnya salah, tetapi bisa diterapkan! Bukankah lebih praktis untuk berpikir bahwa Anda berjalan di permukaan yang datar dan datar daripada bola yang berputar?

Jadi untuk sisa artikel ini, izinkan saya untuk fokus pada seberapa bermanfaat menurut saya pernyataan Charlie dapat membantu kita sebagai investor real estat.

Apa yang telah saya lakukan adalah, kembali untuk melihat beberapa prinsip investasi real estat yang telah kita terima begitu saja tanpa memeriksa argumen yang berlawanan, kemudian lihat apakah kita dapat belajar sesuatu darinya, dan yang lebih penting lihat apakah kita dapat menemukan investasi peluang yang dilewatkan oleh kebanyakan orang karena mereka gagal melihat sisi lain dari cerita.

Saya menemukan pendapat paling umum tentang investasi real estat adalah: Tanah nilainya naik karena persediaannya terbatas jadi beli properti di mana tanah pasokannya terbatas!

Jika Anda melihat kinerja properti di Australia sejak tahun 1996, pinggiran kota yang berkualitas baik semuanya memiliki faktor kelangkaan lahan, semuanya berkinerja sangat baik menurut prinsip ini. Misalnya, sementara biaya bangunan meningkat 3-4% per tahun mengikuti CPI, nilai tanah telah meningkat sebanyak 12-14% per tahun, yang rata-rata menghasilkan pertumbuhan 10% untuk properti selama 15 tahun terakhir.

Sangat mudah untuk tidak mempertanyakan sisi yang berlawanan dari pendapat ini ketika faktanya sangat mendukung argumen ini.

Bagaimana jika kita mengikuti saran Charlie, argumen balasannya bisa berupa: “Tanah nilainya turun karena pasokan terbatas, jangan membeli properti di mana lahan pasokan terbatas.”

Saya harus mengatakan ketika saya pertama kali menulis ini, saya berpikir ini harus dianggap gila oleh siapa pun dengan akal sehat di industri investasi, itu sama sekali bertentangan dengan apa pun yang telah kita ketahui tentang berinvestasi di properti.

Satu-satunya alasan saya tidak berhenti di situ adalah karena Charlie, dia tidak menjadi miliarder dengan menjadi bodoh, dia harus melihat nilai yang luar biasa dalam latihan kontra argumen ini untuk menemukan peluang investasi yang kebanyakan orang lewatkan. Jadi saya ‘memaksa’ diri saya untuk melihat dalam keadaan apa argumen kontra ini bisa masuk akal.

Cukup menarik, tidak terlalu lama bagi saya untuk melihat bahwa argumen kontra ini tidak hanya memiliki nilainya, tetapi juga dapat membantu kita menemukan peluang investasi yang paling banyak dilewatkan oleh investor properti di pasar saat ini.

Biarkan saya jelaskan.

Jelas bahwa apresiasi tanah adalah kekuatan pendorong utama di balik pertumbuhan harga properti dalam 15 tahun terakhir. Tetapi harga properti pada akhirnya dibatasi oleh berapa banyak pendapatan yang dimiliki orang untuk memenuhi syarat untuk hipotek, ini lebih terjadi di pasar pinjaman saat ini di mana melepaskan ekuitas tanpa dukungan pendapatan menjadi semakin sulit.

Jadi Anda hampir bisa mengatakan dalam jangka panjang, kita akan melihat sesuatu seperti:

Pertumbuhan Pendapatan = Pertumbuhan Harga Properti (yang dapat dipecah menjadi pertumbuhan harga Tanah & Bangunan)

Jadi jika Pertumbuhan Pendapatan adalah 3%, dan Pertumbuhan Biaya Bangunan adalah 3%, maka Pertumbuhan Harga Tanah juga harus 3% untuk membuat formula ini berfungsi dalam jangka panjang. Misalnya

Pertumbuhan Pendapatan (3%) = Pertumbuhan Harga Properti (3%) [Pertumbuhan Harga Tanah (3%) & Pertumbuhan Biaya Bangunan (3%)]

Namun, dalam 15 tahun terakhir, Pertumbuhan Pendapatan kami mengikuti Pertumbuhan Biaya Bangunan, yaitu sekitar CPI (3-4%), tetapi Pertumbuhan Harga Tanah telah 12-14% per tahun. Jadi, Anda memiliki sesuatu seperti:

Pertumbuhan Pendapatan (3%) <Pertumbuhan Harga Properti (10%) [Pertumbuhan Harga Tanah (12%) & Pertumbuhan Biaya Bangunan (3%)]

Anda bisa melihat Pertumbuhan Harga Tanah jauh lebih cepat daripada Pertumbuhan Pendapatan. Ketika investor melihat ke mana harus membeli, mereka membeli di daerah di mana Pertumbuhan Harga Tanah telah 12% + per tahun, biasanya di pinggiran kota yang sudah mapan di mana pasokan tanah sangat terbatas. Dan itu telah bekerja untuk mereka dalam 15 tahun terakhir (antara tahun 1996 hingga sekarang).

Pertanyaannya adalah “berapa lama kesenjangan antara Pertumbuhan Pendapatan dan Pertumbuhan Harga Tanah bertahan tanpa Pertumbuhan Harga Tanah terpaksa melambat?”

Grafik dari harga rumah median Melbourne antara tahun 1978 dan 2009 menunjukkan harga properti telah tumbuh jauh lebih cepat daripada pendapatan untuk periode waktu yang lama sampai tahun 1990 (tercermin dari pembayaran hipotek rumah median yang mengambil persentase persentase rata-rata pendapatan yang terlalu besar), Pertumbuhan Harga Properti kemudian berhenti selama sekitar 5 tahun untuk menunggu Pertumbuhan Penghasilan menyusul.

Grafik ini menunjukkan fenomena serupa yang menjulang jika Anda mengalihkan perhatian Anda ke 2009.

Jadi saya bisa melihat argumen balasan, “Tanah turun nilainya karena persediaan terbatas, jangan membeli properti di mana lahan pasokan terbatas” masuk akal ketika faktor Kelangkaan Tanah telah terjual terlalu lama ke titik harga tanah sangat lebih dari harga. Dengan kata lain, Kelangkaan Tanah dapat menjadi alasan utama mengapa investor dapat menghasilkan uang yang baik, tetapi juga bisa menjadi alasan utama mengapa investor dapat menghasilkan lebih sedikit uang atau bahkan kehilangan uang.

Sebelum kita semua buru-buru meninggalkan area pertumbuhan tradisional yang tinggi, kita semua tahu bahwa ada kekurangan pasokan properti dibandingkan dengan permintaan, sehingga harga properti cenderung terus naik untuk sementara waktu. Area pertumbuhan kuat tradisional tidak menjadi area pertumbuhan tinggi tanpa alasan.

Setelah periode kinerja yang datar (seperti 1990-1996), mereka akan selalu bangkit kembali dan mempercepat pertumbuhan, jadi saya pribadi berpikir mereka akan selalu menjadi area yang baik untuk menahan properti Anda untuk jangka panjang.

Pertanyaannya adalah di mana Anda harus meletakkan uang Anda untuk bekerja dengan cerdas selama 5-7 tahun ke depan untuk mendapatkan hasil terbaik dengan risiko terendah?

Saat ini, jika Anda membeli rumah tua di daerah pertumbuhan kuat tradisional dalam jarak 20 km dari CBD di Jual Rumah di Bekasi Murah sebagian besar kota-kota besar, Anda diharapkan untuk membayar $ 700k + dengan sewa kotor 2,5-4%. Beberapa properti ini hanya bernilai $ 200k- $ 300k kurang dari 10 tahun yang lalu.

Berbeda dengan daerah-daerah ini, Anda masih dapat menemukan harga properti sekitar $ 350rb hingga $ 400rb dalam jarak 20 km dari CBD, apakah itu rumah di beberapa daerah transisi (area yang sedang dizonisasi ulang untuk perumahan perumahan) atau apartemen dengan harga lebih rendah di lebih daerah mapan, sewa kotor masih bisa sekitar 4,5-6%, dengan petugas pajak membantu arus kas 5 tahun pertama jika properti cukup baru.